两会定调：支持刚性和改善性住房需求，有效防范头部房企风险
3月5日，政府工作报告提出，防范化解重大经济金融风险。深化金融体制改革，完善金融监管，压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险。
对于房地产方面的工作，今年政府工作报告作了新的定调：有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。
房地产：改善资产负债状况
在市场分析看来，此次政府工作报告对于房地产的政策可谓双管齐下。
政府工作报告指出，房地产市场风险隐患较多，一些中小金融机构风险暴露，发展仍有不少体制机制障碍。要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。同时提出，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。
2023年房地产供给端政策将以“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”为核心，将前期政策落实到位。需求端政策将以支持住房需求释放为主，根据“因城施策”的原则，对于仍处于调整阶段的城市和区域，会有增量优化政策出台，对于市场出现复苏的城市，政府或将进一步观察已出台政策的效果持续性，决定后续政策安排。
去年以来，在各项政策叠加发力之后，房地产市场已有好转。
央行统计数据显示，今年1月，房地产开发贷款新增超过3700亿元，同比多增2200亿元；境内房地产债券发行400亿元，同比增长23%，房企的资产负债状况已有改善。
国家统计局数据显示，1月70个大中城市新房价格环比上涨城市数量达到36个，自2021年9月以来首次超过下降城市数。不少一二线城市二手房价格涨幅更为明显，市场活跃度持续提升。
虽然新房成交尚未明显反弹，但从二手房到一手房的传导效应有望逐渐显现，进而打破“房价下跌-销售走弱”的负反馈，有助于整个市场企稳。
2023年住房政策会在扩大住房需求和增加住房供给侧金融支持上下功夫。一方面，为满足刚性和改善性住房需求，推动房地产市场利率逐步下行，降低购房者成本；另一方面，将加大对房企的金融支持，利用好住房金融“三支箭”和“金融16条”等支持政策，满足房企合理的融资需求，以促进投资建设，增加市场住房供给。
态度仍是“以稳为主”
本次政府工作报告中虽未提“房住不炒”，2023年中央对房地产的支持态度仍然是“以稳为主”。短期内的纾困松绑政策是对市场过热时期政策的纠偏调整，并不是鼓励炒房，也不会任由投机炒作故态复萌、房价脱离控制飞涨，化解市场风险不能以注入新的风险和透支未来为代价。
而随着人口总量负增、结构日趋老龄化、城镇化进程放缓，房地产市场中长期需求中枢水平下移是大势所趋，向新发展模式转型是行业发展的必由之路。
防止无序扩张
去年底“金融16条”“三支箭”先后落地，今年1月监管部门继续强调支持优质房企改善资产负债表，聚焦优质房企，重点推进“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面共21项工作任务。
3月3日，人民银行副行长潘功胜在国新办新闻发布会上表示，近期房地产市场交易活跃性有所上升，房企尤其是优质房企融资环境明显改善。
过去多年房企在“三高模式”下，推动行业快速发展，部分房企市场份额快速提升，但也导致行业风险积聚，未来针对企业的监管或保持严格，促进企业实现可持续发展。
短期的困局包括土地市场、房产市场萎缩，部分房地产企业爆发流动性危机，公众对房地产行业预期发生改变，收入下降等因素引发房地产需求下降等。
长期的挑战则包括人口负增长、人口老龄化，高速城镇化进程放缓、经济增长方式发生改变、房地产市场阶段性饱和等等。2023年，整个中国房地产行业到了转变的时候。急需新的发展模式。
支持刚性和改善性住房需求
从中央及监管部门层面来看，2022年以来，监管部门已先后落地不少需求端举措，如财政部和税务总局明确一年内换房可以给予退税优惠，央行、银保监会建立首套房贷利率动态调整机制以及下调公积金贷款利率等，降低购房者置业成本，为刚性和改善性购房者提供更好支持。
此前住建部强调需求端政策要“精准施策”，结合本次政府工作报告中“支持刚性和改善性住房需求”，需求端“精准施策”将是2023年的主要着力点。
需求端精准施策或将体现在针对不同人群、不同区域、不同物业类型上。针对不同人群，2023年支持刚需群体的政策力度有望延续，支持改善性住房需求的政策有望进一步优化，促进以旧换新、以小换大的住房需求释放。
另外，结合人口的最新变化，给予多孩家庭、老年家庭、人才、产业人群等更多政策侧重，也是支持刚需和改善性住房需求的政策方向。
保租房供给仍将是重要工作
今年政府工作报告指出要“加强住房保障体系建设”“解决好新市民、青年人等住房问题”。去年住建部在“中国这十年”系列新闻发布会上就指出“要健全‘两个体系’，一个是住房市场体系，另一个是住房保障体系。保障体系更多的是政府发挥补位作用。”
住房租赁市场的发展，保租房公募REITs也实现落地。
2023年，住房租赁政策支持力度有望进一步加大，尤其是金融支持力度。一方面，市场化长租房公募REITs今年有望取得突破。另一方面，住房租赁企业的融资将获得更多支持。2023年2月，央行和证监会发布“金融支持租赁市场17条”，为租赁住房项目提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。
保障性租赁房建设有望加快步伐，房地产REITs将逐步扩容，鼓励民间资本参与到保障性租赁住房建设中去。地方政府将突出“因城施策”，积极响应中央号召，适当放松购房门槛，扩大公积金贷款力度，有条件的城市将减少或取消限制性购房政策，推动存量房去库存，支持房地产行业健康发展。返回搜狐，查看更多
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